Between the late 1970s through 2013, state Housing Finance Agencies (HFAs) have financed nearly $300 billion in mortgages to first time homebuyers. Descriptive evidence indicates that these state subsidized programs help financially vulnerable households enter homeownership and retain their homes at higher rates than lower income households purchasing homes in the private market. However, no prior studies have empirically estimated this relationship or the underlying mechanisms. Reduced risk of default is likely due to a combination of more affordable loan terms, value-added service delivery practices, as well as selection into state programs. Using data on first-time homebuyer mortgages securitized by Fannie Mae between 2005 and 2014, we estimate the impact of HFA originations on loan performance. We construct a matched sample of about 500,000 borrowers with similar credit and loan characteristics at the time of origination, one-fifth of whom had loans originated through an HFA. We then estimate the competing hazard of default (or foreclosure) and prepayment. We find that HFA borrowers across our sample period are about 20 to 30 percent less likely to default or foreclose on their mortgages than otherwise similar nonHFA borrowers, with the greatest effects observed during the 2005-2007 mortgage boom. To better understand the mechanisms, we include a vector of time-varying service delivery practices implemented by state HFAs, as well as indicators for structural loan characteristics. These attributes explain three-fourths of the observed HFA effect on mortgage default. JEL Codes: G21, R31, R38

中文翻译：

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低收入房屋所有权和国家补贴的作用：抵押贷款结果的比较分析

从 1970 年代后期到 2013 年，州住房金融机构 (HFA) 为首次购房者提供了近 3000 亿美元的抵押贷款。描述性证据表明，与在私人市场上购买房屋的低收入家庭相比，这些国家补贴计划帮助经济弱势家庭获得房屋所有权并以更高的利率保留房屋。然而，之前的研究没有根据经验估计这种关系或潜在机制。降低违约风险可能是由于更实惠的贷款条款、增值服务提供实践以及选择进入州计划的结合。我们使用房利美在 2005 年至 2014 年间证券化的首次购房者抵押贷款的数据，估计了 HFA 发起对贷款绩效的影响。我们构建了一个大约 500 的匹配样本，000 名借款人在发起时具有类似的信用和贷款特征，其中五分之一的贷款来自 HFA。然后我们估计违约（或止赎）和提前还款的竞争风险。我们发现，在我们的样本期间，HFA 借款人的抵押贷款违约或止赎的可能性比其他类似的非 HFA 借款人低 20% 至 30%，在 2005-2007 年抵押贷款繁荣期间观察到的影响最大。为了更好地理解这些机制，我们包括了一个由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 其中五分之一的贷款来自 HFA。然后我们估计违约（或止赎）和提前还款的竞争风险。我们发现，在我们的样本期间，HFA 借款人的抵押贷款违约或止赎的可能性比其他类似的非 HFA 借款人低 20% 至 30%，在 2005-2007 年抵押贷款繁荣期间观察到的影响最大。为了更好地理解这些机制，我们包括了由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 其中五分之一的贷款来自 HFA。然后我们估计违约（或止赎）和提前还款的竞争风险。我们发现，在我们的样本期间，HFA 借款人的抵押贷款违约或止赎的可能性比其他类似的非 HFA 借款人低 20% 至 30%，在 2005-2007 年抵押贷款繁荣期间观察到的影响最大。为了更好地理解这些机制，我们包括了一个由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 我们发现，在我们的样本期间，HFA 借款人的抵押贷款违约或止赎的可能性比其他类似的非 HFA 借款人低 20% 至 30%，在 2005-2007 年抵押贷款繁荣期间观察到的影响最大。为了更好地理解这些机制，我们包括了一个由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 我们发现，在我们的样本期间，HFA 借款人的抵押贷款违约或止赎的可能性比其他类似的非 HFA 借款人低 20% 至 30%，在 2005-2007 年抵押贷款繁荣期间观察到的影响最大。为了更好地理解这些机制，我们包括了一个由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 我们包括由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38 我们包括由州 HFA 实施的随时间变化的服务提供实践的向量，以及结构性贷款特征的指标。这些属性解释了观察到的 HFA 对抵押贷款违约的影响的四分之三。JEL 代码：G21、R31、R38