细解广东住房租赁的建行创新实践

“十四五”期间，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系。目前，各地正积极创新筹建方式，拓宽保障范围，逐步缓解青年职工、引进人才和外来务工人员等新市民的阶段性住房困难。请一起跟随此次调研的视角，看建设银行在住房租赁领域的一系列探索和尝试，看建设银行广东省分行如何在保障性租赁住房领域一次次率先破局。

时代的大潮奔腾不息，历史的航程波澜壮阔。

化解社会痛点、赋能社会进步，助力实现“人民对美好生活的向往”，是商业银行在新时代的重大使命。进入新时代，我国住房制度正经历着深刻变革。建设银行坚决落实国家关于房住不炒、租购并举的房地产市场稳健发展政策。从2017年开始，深耕住房租赁领域，并将其确立为“三大战略”之一，将银行服务从传统的住房金融业务延伸到住房租赁领域。

建行以综合金融服务打造“空港文旅小镇“城中村改造项目

2017年11月2日，建行广东省分行与广东省住建厅、佛山市政府分别达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。作为建行住房租赁战略的先行者与实践者，建行广东省分行搭平台、聚资源、输资金、撬存量、育主体，通过四年深入实践，初步形成了建行助力住房租赁市场发展的“广东模式”，为长租观念的宣传培育和长租市场的规范发展发挥了良好作用，也为引导金融同业共同支持住房租赁市场发展提供了可借鉴的经验和范本。

截至目前，建行广东省分行已经通过金融赋能租赁房源13万套，四年来累计审批住房租赁授信额度近300亿元，已投放133亿元，为150多家租赁企业新建、购买租赁房源及日常经营提供融资支持。

住房租赁行业面临前期投入大，回收周期长，运营企业综合实力较弱等客观困难。建行广东省分行发挥国有大行金融服务优势，通过资金融通赋能，支持住房租赁市场主体的培育与壮大。

“长腰岭”住房租赁项目地处广州市城乡结合部，是集体经营性建设用地新建租赁住房的典型案例

“长腰岭”住房租赁项目地处广州市城乡结合部，这个有着“中国裘皮名村”美誉的村落，虽然承载着近两万外来人口，但居住环境却没有跟随村里的产业一同发展，长久以来，自建村宅是所有外来人才和工作人员唯一的租住选择。

彼时，长腰岭村的村民将自建村宅以每平方米20-30元的价格进行出租，各自经营，既难以提升房源品质，也无法提升收益。城投白云置业公司找到了长腰岭村第四经济合作社，与当地村民达成了协议，共同打造长腰岭村保障性租赁住房项目，开展了村集体用地共同开发、共同运营的新合作模式。但是高额的融资成本，较长的成本回收期一直困扰着白云城投置业公司，也阻碍着项目的推进。

凭借着在保障性租赁住房领域积累的经验，建行广东省分行敏锐地察觉到了其中的“痛点”，以“乡村振兴+保障性租赁住房”的模式提供了改造良方，为企业提供1.5亿元低利率的保障性租赁住房贷款支持。同时，该分行还以建信住房为平台，引入窝趣、优家等专业公寓运营企业，与城投白云置业公司建立战略合作关系，一举解决了项目建成后因缺乏运营经验导致收益下降的后顾之忧。

据了解，该项目可为附近健康产业城人才、附近大专院校师生、空港经济区工作人员等提供667套以30平米左右单间户型为主的精致宜居租赁住房，切实提升长腰岭村外来居民的居住品质。

位于广州市海珠区北山村牌坊下的“梦享简舍”，同样是建行广东省分行资金融通赋能住房租赁的典型案例。

北山村位于海珠区官洲街道，邻近琶洲商业区域，该区域是琶洲人工智能与数字经济试验区，据预测，2035年琶洲地区就业人口将达约80万人。

当得知琶洲附近许多企业有租赁员工公寓的需求后，建行广东省分行发挥建行保障性租赁住房全链条资源整合作用，为企业、建信住房服务（广东）有限责任公司（下称“广东建信住房”）和广东梦享投资管理有限责任公司（“广东梦享”）引荐对接，投入低成本信贷资金，有效降低租金成本，由建信住房对闲置城中村房源进行装修升级改造，广东梦享负责改造后租赁房源日常运营。新落成的北山大街一号梦享“简舍”，白墙黑瓦翠竹，整体联排别墅式陈列布局，全户型大阳台，独门独户，环境私密，3栋楼共132套公寓及一处公共区域，套均面积约25平方米，配置厨卫家电、可拎包入住，出租均价约2500元/月。

广栽梧桐树，引来金凤凰，梦享“简舍”舒适的居住环境吸引了人工智能与数字经济试验区进驻企业高端人才的关注和入住，截至2021年9月，出租率已达99%，为区政府“梦想•家”的人才安居计划提供助力。

梦享“简舍”舒适的居住环境吸引了人工智能与数字经济试验区进驻企业高端人才的关注和入住

建行广东省分行住房金融业务部相关负责人介绍说，在4年探索的基础上，分行通过阶段性总结，重点围绕“政公园”，赋能住房租赁项目。“政”的工作目标是，盘活政府闲置、低效资产；“公”就是围绕服务好学校、医院等公共事业单位；“园”就是要服务好产业园区。

2021年，建行广东省分行对自身的闲置低效物业实施了改造，为广大企事业单位闲置物业盘活改造提供了“建行样本”。

“杉木栏”项目是一栋8层的楼房，建设于1992年，面积3283平方米。首层原为建行营业网点，二至八层用作建行员工宿舍。改造前，这栋楼房虽然周边交通便利，医疗、购物、娱乐、休闲配套设施齐全，但硬件设施落后，难以满足城市青年居住需求。

项目改造后，“杉木栏”项目改建成102间公寓，一楼大厅还建成党群活动中心、阳光会议室、广州图书馆服务点、娱乐休闲区、健身房等800平公共区域。

“杉木栏”项目是建行广东省分行实施的首个国企闲置资产盘活项目。该分行住房金融业务部相关负责人表示，“杉木栏”项目创新了“保障性租赁住房贷款+国企闲置物业盘活+住房租赁”的新模式，既是运用保障性租赁住房贷款解决企业人才安居问题的重要突破，又是国企闲置物业盘活的创新性突破，为广东省乃至全国提供了一个可供推广复制的项目样本。

“杉木栏”项目之外，建行广东省分行还成功落地首个高校自持用地新建保障性租赁住房项目，为某大学成功审批住房租赁支持贷，支持新建教职工人才周转公寓。该分行还支持广州市首个有合规“出生证”的非住改住项目成功落地，除了为建信住房、优家改造某集团闲置多年旧厂房提供贷款支持外，还积极协助企业获得政府非住改住认定，在有效缓解市场租赁住房房源紧缺的同时，盘活闲置厂房，增加收益，促进产业融合和新业态发展。

“杉木栏”项目是建行广东省分行实施的非居住存量房屋改建项目

建行广东省分行依托建设银行总行金融科技力量，从建融家园标准化平台上线应用，到个性化市场平台搭建，再到打造广东“全省一张网”的数字住建平台，围绕市场基础设施建设，不断延伸服务链条，拓宽服务广度。

积极推进总行标准化平台上线应用，为广东省20个地级市政府（不含深圳）上线或对接住房租赁综合服务平台，初步建成华南地区阳光、透明、规范的住房租赁交易平台。

积极创新服务实体经济的手段与产品。协助市、区多家国有企业搭建保障房专属管理系统。如，与珠江租赁公司合作共建公租专属系统与共有产权住房销售管理系统；为增城产业投资集团有限公司搭建区属人才房管理运营平台；协助格力电器、TCL等先进制造业企业打造园区宿舍管理平台。

积极推动广东省数字住房“粤安居”一体化平台建设。联合省住房城乡建设厅联合打造“全省一张网”的数字住建总平台，将CIM、大数据、区块链、人工智能和地理空间感知等先进技术与住建全领域场景相结合，实现广东省住建管理和服务事项“一网统管、一网通办”。

共享产业资源。由建行广东省分行牵头成立租赁运营联盟及安居产业联盟，携手市场主体共建线上采购“居U采”平台，以“绿色环保”为运营要求，制定明确的供应商准入要求和品质管控标准，服务于与“居”相关的B2B物资采购，为大量中小微租赁企业提供优质专业的采购服务，降低采购成本。

共享渠道和客户资源。依托庞大的网点渠道与GBC三端客户资源，积极撮合政府、机构、企业及个人与租赁企业对接，包括前端房源盘活和后端租住需求等，帮助企业提高房源获取和出租效率，实现可持续发展。

借助金融机构风险管控经验与措施，初步摸索出一套租赁企业风险识别管理与市场规范的方法。以银行评估评价体系开展主体甄别，明确合作企业准入条件与业务流程，有序筛选经营规范的租赁机构开展合作。以金融支付结算的闭环管理工具和手段开展租赁企业资金监控，包括运用贷款受托支付和租金收入监管等方式，防范资金挪用或企业无序扩张风险。以全资子公司赋能平台规范租赁企业行为，通过建信住房公司规范合作企业行为，杜绝高进低出、租金贷、“群租房”、“隔断房”等问题，发挥出租赁市场“稳定器”的作用。

广东省住房工作暨粤安居平台推广应用会议在潮州举行

作为先行者，建行广东省分行在住房租赁业务领域取得了一系列成绩，为金融业支持住房租赁市场发展提供了可借鉴的经验和范本，但在发展过程中依然需要通过政策创新予以支持。

2021年，国家出台政策，规定业主向机构出租物业所得税降至4%，住房租赁企业小规模纳税人按1.5%税率缴纳增值税等优惠。但是，如果要推动行业规模化发展，租赁企业还是需要以一般纳税人主体进行规范运营。期待能够对以一般纳税人方式运营企业的增值税、印花税等配套税收优惠，降低企业经营成本。

建行广东省分行相关负责人表示，近期，国家陆续出台了支持住房租赁发展相关政策，但仍期待政府对市场参与主体给予更直接的支持，如通过定向降准或融资补贴等方式，进一步降低符合政策导向的市场主体的融资成本，激发社会资本进入长租市场的积极性，促进整个行业的快速发展。可以参照现有普惠金融定向降准的方式，鼓励金融机构加大对住房租赁市场参与主体融资支持的力度，或参照扶贫贴息贷款的模式，给予经住建部门认定的符合政策支持条件的租赁企业专项贷款规模和政府贴息优惠。

此外，按照国标分类标准，住房租赁属于房地产行业。在房地产整体政策管控趋严的大背景下，住房租赁在融资等方面常被误伤。建议，对住房租赁企业，制定差别化业务办理政策和监管要求。

（结束）