常鹏翱：网签备案有何玄机？丨前沿

作为中国式买房的独创制度，房屋买卖双方通过网上平台完成交易的网签备案手续在我国房地产交易中发挥着重要作用，通常被作为房屋所有权登记的前提。然而，这一制度在现实中却面临着法律地位并不明确、功能的认识不一致的问题，由此产生了网签备案是否有保留必要、网签备案与不动产登记如何衔接协调的问题。对此，北京大学法学院常鹏翱教授在《中国式买房：网签备案的功能分析》一文中，通过分析网签备案制度的发展和功能，指出其与预告登记制度的异同，进而提出了以功能最大化为导向的改进意见。

网签备案源自商品房预售合同备案登记，在该制度实施之初，预售合同备案主要采用书面记载、归档等方式。不过，由于网络信息技术的发展，预售合同备案在全国范围借助网络系统推开，就成为了网上备案。在实际操作中，预售合同的订立也要在该系统中进行，否则就无法备案，网上备案由此发展为网上签约和备案，此即通常所称的“网签备案”。网签备案制度经过发展，现已覆盖商品房预售、现售以及存量房买卖合同的交易过程，扮演着重要作用，就其功能和以及规则设计有研究的必要。

（一）市场监管：备案的原本功能

自上世纪80年代开始，我国推行房屋尚未建成即出售的预售模式。虽然这种模式备受市场欢迎，但它属于买卖将来物的远期交易，存在诸多不确定因素，对预售模式的干预势在必行。在诸多干预措施中，预售合同备案至关重要。一方面，一旦预售人不符合预售条件，便不能办理预售合同备案，从而影响办理贷款和过户登记等后续手续；另一方面，通过预售合同备案，主管部门可及时掌握交易规模和价格，为市场调控提供基础平台。另外，屋买卖中的税收征缴、金融信贷等也以备案为基础，备案因此还具有防止税收流失、防范金融风险的重要功能。

由于土地登记、房产登记均由政府部门主导，只要赋予登记机构以监管交易的职责，登记也能成为监管平台，但是，为何没有进行这样的制度安排？首先，不动产登记对象主要是不动产物权，引发不动产物权变动的合同的主要内容不能完整记载于登记簿，以登记簿为核心的登记系统难以成为预售监管的有效平台；其次，登记具有延后性，就房屋买卖整个交易过程而言，所有权转移登记处于最后一个环节，登记机构掌握的信息不能如实反映交易的“现在进行时”状况，也无法据此采取有效的监管措施；再次，由不动产登记机构负责预售合同备案，将大幅增加登记机构的工作量，与登记机构专事办理登记的工作职责不符。

（二）购房人的债权保护：备案的衍生功能

1.对购房人的债权保护作用

为了落实预售合同备案，在实践中，预售合同备案后，作为其标的物的商品房除了能为购房人的债权提供担保，预售人不能再将其作为担保财产。就预售合同备案的这种作用来看，它实质上限制了预售人的处分权，这大为增加了交易的确定性，加持了预售合同的实现几率，保障购房人债权的功能显而易见。这种作用基于的理论认识是：基于备案的公示机能，本来只能约束当事人双方的预售合同能为社会公众知悉，它由此不仅具有债的效力，还能对抗第三人。

因此，部分法院认为，在一房数卖的情形下，备案的预售合同具有竞争优势，能对抗未备案的预售合同而得以履行，在没有权重更大的履行行为时，备案的预售合同会因其公示性而在竞争中胜出。可见，判断预售合同的竞争力时，法院也会把备案当作重要指标，把它与房屋交付、价款支付等履行行为结合起来综合判断，结果会优于未备案的预售合同。甚至有部分法院认为，备案不仅使买卖合同在一房数卖时有了较强的竞争力，还能对抗此后设立的抵押权。这些实践中的观点，加强了购房人的债权保障。

2.网签备案与预告登记的功能差异

在保护债权实现的方面，网签备案的功能与预告登记存在功能的重合，但这并不意味着预告登记统合了网签备案，两者仍然是异质制度。

首先，从性质上看，预告登记制度以保障债权实现为天职，遵循意思自治的申请原则。而网签备案作为一种监管措施，具有浓厚的管制色彩，因为在规定时间未办理的，就无法办理房屋所有权转移登记，其债权保护功能因此仅具有衍生性、实然性，而无法律上的规范性。

其次，从确定性角度来看，预告登记保护购房人债权的功能更明确、更稳定，应具有更优的地位。然而实践中，由于预告登记的滞后性、自愿性，在靠前的预售合同备案已保障购房人债权的前提下，除非因按揭贷款购房需要必须办理预告登记外，购房者一般没有动力申请预告登记。

最后，从功能与效力上看，虽然网签备案在实践中严重压缩了预告登记的适用空间，但因为网签备案的功能远不如预告登记那样丰富，例如网签备案不具有预告登记所具有的顺位保护效力、破产保护效力，单就功能来看，网签备案无法替代预告登记。

（三）市场服务：网签备案的主要功能

网签备案的出现改变了备案机制，且这种改变内涵相当丰富。例如，为了配合网签备案，主管部门将核验主体资格、推行合同示范文本等机制与网签的形式融合，使网签备案更突显出为交易主体提供服务的功能。

首先，主管部门的核验，有帮助当事人判断能否订立买卖合同的便宜功能。其次，在主管部门的专门网络系统上签订房屋买卖合同，有促进当事人审慎交易的警示功能。网签的方式，在当事人双方达成交易意向后，给了当事人更多的思考时间和机会。再次，推行示范合同文本，有平衡保护当事人双方利益的辅助功能。复次，网签有落实资金监管制度，确保交易价款安全的功能。最后，网签具有督促房产经纪机构提供规范服务的功能。对于违规操作的房产经纪机构，主管部门可以停止其进行网签的权限。

从实际功能来看，备案兼具市场监管和保障购房人债权的功能，网签则有内涵丰富的市场服务功能。由此可以得出的结论是，预告登记也无法替代网签备案。

上述改革思路将网签备案和预告登记实质合一，同时能释放这两种制度各自的本有功能，在最大程度上能够满足交易需求和监管需求。另外，它也能提高预告登记适用面，预告登记应有的顺位保护、破产保护等效力也愈有机会得到法律的明确确认，从而推动我国预告登记制度的完备。

图片编辑：金今、张凌波、林嘉悦