从诺奖得主到预测帝，为何都没猜准中国的房价?

瞭望智库导读

随着1月18日国家统计局有关中国城市房价标杆性数据“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”正式公布，一场持续近一年、围绕2014年房价走势的各方“预测帝”的大论战，终于水落石出。

不出所料的是，虽然各方“斗士”都穷尽其技，造势的大嗓门使一个个都看似言之凿凿，但结果却是没有一个“预测帝”算准了中国的房价。

被吹捧为“神嘴预测帝”的“大仙”，失算跌下“神坛”

昨天国家统计局公布的“2014年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的数据，能典型代表去年全国城市商品住房价格上下波动水平的真实情况。

与去年同期（2013年12月）相比，全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有68个，而上涨的城市仅仅只有2个（厦门和郑州）。

12月份的同比价格变动中，最高涨幅为2.1%，但最低则为下降10.3%。尤其是被一些房地产利益链上的“预测帝”一再咬定必涨无疑的全国几大一线城市，房价更是明显下降。

和去年同期相比，北京、上海、广州和深圳新建商品住宅的价格，分别只相当于去年12月份的96.6%、95.6%、95.2和98.7，尤其是一些更能反映市场真实水平的二手房市场的住宅价格指数，下降的幅度更是明显。

去年房价的如此走势，可以说是出乎所有自以为是的“预测帝”大嘴们的预料。这里，我们不妨翻翻“旧账”，看看他们其中最突出的代表，所预测的水平和实际房价相比，究竟差了多少。

被一些人奉若神明、甚至称可代表中国获得诺贝尔经济奖的任志强，这次也许是“摔”得最惨的。早在前年底济南的一论坛上，他就信誓旦旦的声称：2014年房价下降根本没可能。

在他后来参加工商联房地产商会2013年会时，更是抛出房价“明年会爆涨”的高论；后来，他的观点更是演绎为2014年房价降不来是因为“一旦下跌中国经济要崩溃”。

在4月份，有媒体传出任本人对上海房价的“赌咒发誓”，声称“2014年上海房价疯涨，不信我必睡大街”（注：不知道去年上海房价下跌，这位地产大亨是否履行其“睡大街”的诺言）。

然而，就在有人把他吹捧为“神预言“神嘴”之时，任本人却因为房价走势低落，到了5月左右随即改变了他预测的腔调，撤销房价暴涨论，变成了“总的趋势是看涨，但增幅放缓，有可能从两位数降到一位数。”

尽管在他“神预测”的指引下高价进场的买房人，不可能以此向开发商讨回多付出的真金白银，但竟然还有媒体借此把任对2014年房价的预测，吹捧成“更靠谱”。可惜，刚刚出炉的国家统计局的最新房价年度数据，使“任神嘴”的对房价走势的预测，看上去越来越不靠谱。

2014年的房价数据，也使一些挂着“央视、中央台”等招牌、靠出台帮开发商造势而获得不菲“赐银”的“著名评论员”露出了底色。

搜索去年房价唱多派可以发现，上海的某女评论员，从去年初就出台为开发商捧场鼓吹2014年房价整体会上涨，声称“房地产泡沫不会崩盘反而会被做实”，“地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价”。

直到这次国家统计局数据公布的前三四天，她还在福建帮开发商造势的“房地产投资”论坛上胡诌：“房价不可能回到2013年之前的价格。”按其“托词”，一旦房价回到这一波调整之前的价格，就意味着当地经济和地方财政集体“崩溃”。

所以，“房价一定会被托住。”然而，就在她说大话之地福州，新建商品住房不仅环比逐月下降，而且更是比2013年底下降了5.4%。还是在上海，某房地产研究院副院长去年初也曾信誓旦旦的称，2014年全国商品房成交均价年增幅在7%左右。

落空后，今年他又毫无顾忌的继续抛出“房价将涨5%”的陈词滥调。银弹之下，某些人节操扫地。

房价预测背后：市场预期决定各方利益格局

房价走势的预测之所以引发社会各层面极大的关注，是因为它对不同阶层和机构利益的影响，超过其他任何行业。

对普通百姓来说，能否看准房价走势踩准最佳时机买房，对他们的财富影响至关重要。如果看空等待降价，房价上涨后将使得开发商代言人恐吓的“今年不买房，全年都白忙”弄假成真；

如果匆匆买房后房价下降，也可能成了“今年急买房，几年都白忙”。这两年的实践证明：在房价的高泡沫时期，一有风吹草动，开发商降价“逃跑”时降价的速度，要比造势涨价时快得多，动辄降价一两成几乎成了行规、甚至降三成的也不少见；

而对开发商来说，岁末年初的房价“预测”造势的好坏，不仅可以左右公众对未来一年房价走势的预期，更可以在房价泡沫高企之时继续维系市场的“热度”，使更多的买房者在房价高位之时的“击鼓传花”游戏中接手，使房地产商的利益达到最大化；

而对政府来说，营造一个房价继续走高的舆论氛围，对债台高筑的他们来说，可以说是一种“解困”的最佳“舆论导向”。毕竟，老百姓再买不起房，也不能拿他们的官位怎么样。

而一旦政府债危机爆发，“父母官”的位子就可能难以为继。而在地方政府的总的收入中，土地出让金已经占到了五六成左右。只有继续推高房价，才能保证土地财政的增长，才能推迟政府债的崩盘。

正是因为房价的走向和预期和各方利益“生死攸关”，同时也因为目前的房地产整个市场正处在高度敏感时期，虽然房地产链的利益中人2014年的房价“神预测”落空，但这不妨碍不仅今年各种各样的对2015年房价走势的“预测”比往年更来势汹汹，而且各种观点对立之尖锐，也令人为之瞩目。

鼓吹2015年房价走势将大幅提高的，理所当然属于房地产圈内的利益中人。

其中表面上看起来“最乐观”的，大概就属保利广东公司的一位老总。

按照媒体报道的此人说法，“2015年一线城市房价必涨 涨幅10-15%”；另外一位比他更乐观、表示2015年全国房价将普涨的、一线城市房价涨幅高于2013年，是一位自称“杰出地产人”、在业内口碑不佳地产评论人；还有前面所讲的上海某房地产研究院副院长也放言，2015年一线城市房价必涨，若全国能上涨5%，则一线能涨10-15%；二线能涨5-10%。

不过，在代表开发商利益上“嗓门最大的”任志强的话，也许影响力更大。

这位被一些人奉为“预测帝”的地产大佬，大概是由于对2014年房价的预测失灵跌到了该去马路上“睡大街”的地步，对今年的房价预测相对要谨慎了多。但还是八卦式的推测：“到2015年9月房价才会触底反弹并继续上涨。”。

与这些房地产业的利益中人相反，来自学界和民间的声音似乎更倾向看空。

年底中国社科院发布《中国住房发展报告(2014～2015)》认为：2015年一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降；房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘。

早在去年9月就看空中国楼市的日本野村证券的分析师认为，基于中国国内房地产库存积压严重，局部地区供大于求现象，料中国房价一年内不会回升。

而在央行发布的一份研究报告在其预测的三个主要下行风险中，“国内房地产市场价格出现大幅度下降”就是其中之一。

无论是房地产业界还是媒体和民间舆论，一个普遍的共识就是房地产的黄金十年已告结束。有人认为，中国的房子已经到了套现的最后时机，更有甚者称：全国楼市全面失控或将暴跌。

在看空2015年房价的声音中，最出人意外的言论还是来自开发商自己的阵营。

中国地产界的典型代表之一的潘石屹，在去年中一次企业家论坛上公开表示，中国的房地产就是泰坦尼克号，不动产统一登记条例出台后会增加市场供应量，房价就会下跌，宁肯换成英镑、美元、也不能换成房子。

差不多与此同时，另一位一贯坚挺中国房价的摩根大通中国投资银行主席龚方雄也表示，未来中国房价跌10%或15%也很正常，而持续下跌时间有可能达到一两年之久。

房价大跌不会引发系统性金融危机，拉不倒银行。

林林总总的房价“预测”，使人们对2015年房价的走势的分析忽明忽暗。一些准买房人更是丈二和尚摸不着头脑。

诺贝尔经济学奖得主，为何预测不了中国的房价

和社会各方及不入流的“经济学家”对房价预测的狂热相比，一些严肃的经济学者对中国房价的走势，现在已经极少做预测。这都不是因为他们功底不够，或是不了解中国的国情，恰恰相反，也许是以往“失败的教训”，使他们对中国房价的预测变得谨言慎行。

前几年，包括新进获得了诺贝尔经济学奖和成功预测了全球金融危机的世界一流的经济学家，都相当不看好中国的房价。

如因成功预测房地产和互联网股票泡沫的而获得2013年诺贝尔经济学奖的耶鲁大学教授罗伯特•席勒，早在前几年就多次直言中国房地产泡沫十分严重。

2009年底他就在深圳和上海多次说过：中国有一些必须要警惕的现象，就是房地产非常热，房价高居不下。

他说在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍就觉得太高了。他特别对房价是一个普通人一年收入的一百倍的上海房价表示担忧，觉得预期这种房价还会上升的投机心理“肯定是非理性的”。

他特别提醒：中国人需要避免过度乐观的情绪，为自己找到更多的投资方式，以避免可能出现的风险。他在2011年的达沃斯论坛接受中国媒体采访时，再次强调“中国房地产现在泡沫严重”。

尽管席勒对中国的情况相当的了解，尽管他还是全球著名标准普尔的凯斯-席勒房价指数的创始人之一，但直到2013年他获得诺贝尔经济学奖之时，中国的房价还是依旧在非理性的上涨，而且2013年还是这些年中国房价暴涨最多的一年。

和席勒同年并获诺贝尔经济学奖的芝加哥大学教授彼得•汉森，在去年中接受中国记者采访时也坦言，中国的房地产情况非常复杂，他也很难读懂其中的奥秘。他提醒政府制定政策时，“提前采取一定的措施控制不确定性”。

其实，世界一流的经济学奖之所以“读不懂中国的房地产”，甚至对中国房价的预测“屡说屡败”，并不是因为中国的房地产比世界上其他国家的房地产市场更复杂和不确定性因素更多，它的“高深莫测”，恰恰就在于中国的房地产市场，从来就不是一个真正的市场经济的产物。

越是深入破析中国的房市，人们就越是会发现：中国的房地产市场、尤其是房价，是一个被政府垄断土地、开发商垄断市场的双寡头操控的市场。

用市场竞争的理论分析评判，甚至去“预测”房价的走势，那就太“自不量力”了。在中国房地产市场这样的垄断格局未被打破的情况下，任何人说“成功的预测了房价”，都是天大的笑话。

中国房地产在总体设计上，首先就被“钉死”在一个极端“供不应求”基础之上。众所周知，被称为人类史上最大“城乡迁徙”的中国城镇化，每年有1000多万人成为新市民。

此外，还有数亿城镇“老市民”存在住房小康（人均住房面积达到30平米以上）的刚性需求。而仅仅要满足这两者的刚需，全国每年城镇的住房供应量至少要达到15亿平米以上。

但是翻翻中国统计年鉴就可以知道，过去12年全国城镇总共销售出的商品住房仅仅只有89.3亿平方米左右（2014年的统计数据还未公布），年均连7.5亿平方米也不到。

这就是说，全国城镇每年所销售出去的商品住房，仅仅只能满足市场正常需求量的二分之一都不到。如果算上高房价所引发的结构性短缺，市场的供求矛盾就更加突出。

在这种国家开发土地和住宅总量供应都“极端不平衡市场”背景下，任何用市场经济供求和自由竞争理论来分析房价的走势，都显得“不识时务”。

一方面是城市的土地供应掌握在政府的手里，地方政府期望通过土地供应的“饥饿营销”，来达到土地出让金效益的最大化；

另一方面，中国的房地产市场又规定只有开发商才有“资质”进行商品住房供应运作，其他任何人没有这个“资质”，连竞拍土地的权利都没有（这也是前几年一些地方出现的个人合作建房被部门扼杀原因所在）。

这就使本来就处在一个极端供不应求的中国房地产市场，绝大多数供应权完全交由开发商独家垄断，市场及房价的操控就变得更加得心应手。虽然全国看起来开发商有数万，但落脚到某个城市和区域，开发商对楼市和房价的寡头合谋操控就“势不可挡”。就连在房产卖不出的“最瘟的时候”，开发商也可继续通过囤地捂盘惜售，维持其高高在上房价。

只要查看一下过去几年的房地产新闻，就会发现这些方面的“事例”比比皆是。最近一些年全国个别地方出现的使房价下降三分之一左右的“合作建房”，也从另一个侧面证明：一天不破除住房供应上的开发商垄断，中国城镇的房价就一天不会由“自由竞争的市场”说了算。

既然中国的房价不能由市场经济来决定，那么，谁又是决定中国房价决定性力量呢？ 这又是我们下一个必须重新反思和厘清的大是大非的问题。

（本文摘编自《腾讯网》房产频道，以上摘编不代表新华社瞭望智库观点）